保障房建設又獲一針強心劑。
一則來自國家發展和改革委員會(以下簡稱“國家發改委”)鼓勵企業開展保障房領域的項目收益債試點的消息，為保障房融資帶來利好。
“鼓勵保障房開展項目收益債試點，有利于企業實現低成本融資，并且項目收益回報更透明和可預期，類似專款專用，封閉使用和償還，這是一種制度性創新。”接受記者采訪的多位業內人士表示。
但同時，保障房收益率過低是否會影響債券發行、政策層面的鼓勵是否能落到實處等都頗讓房企人士擔憂。有人指出，保障房項目收益債的融資成本相對較低，對企業而言確實是好事，但這種好處不是輕易可得的，“在具體的執行中，還是會遇到很多障礙”。
利——促投資
9月21日，有媒體報道，國家發改委鼓勵各地開展項目收益債試點，為基礎建設項目提供資金支持，其中在保障房建設領域的探索尤為引人關注。
事實上，早在去年，為給保障房融資開辟渠道，國家發改委已有動作。去年6月9日，國家發改委發布了《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業，通過發行企業債券進行保障性住房項目融資。在將大量保障性住房項目置入地方融資平臺后，各地平臺公司終于獲得了期盼已久的發行企業債的權利。
國家發改委為保障房“開閘”，無疑刺激了市場的神經。《通知》頒布之后，一些房地產企業紛紛啟動了以保障房為名的發債申請。
記者查閱資料發現，去年以來，北京住總集團、首開集團和金隅集團等都申請了發行保障性住房專項企業債。北京住總集團董事長張貴林曾對外表示，去年住總發行20億元5年期企業債，為8個保障房項目融資。企業債的融資成本約為銀行貸款利息的90%左右，比信托融資成本更低。
允許地方發行企業債券，作為破解保障房建設資金瓶頸的探索之道，有重要意義。不過，如何確保所融資金切實地用于保障房建設，而不被挪作他用是不可回避的問題。
而項目收益債即旨在化解這一難題。“項目收益債是與特定項目相聯系的債券，無論利息支付或是本金償還均只能來自投資項目自身的收益。”高通智庫分析師司建偉表示，項目收益債與之前地方政府主導的一般責任債券的不同之處在于，項目收益債的目標更具體，是以項目公司為發行主體，而非地方融資平臺公司，并以實實在在的資產為標的發行。
實際上，國家發改委此次鼓勵的項目收益債不僅涉及保障房領域，還支持用于低碳省區和城市、低碳產業園區、低碳社區和低碳商業等環保建設，以及一些新興領域發展，如支持飛機租賃業通過發行此類債券購買飛機，并將租賃收入封閉還債。
業內人士分析認為，在當前宏觀經濟下行形勢下，投資仍是穩增長的主要手段。由于企業利潤普遍下降，重大投資資金仍有賴政府支出。但由于地方政府土地收入銳減，近期大量獲得批復的基建項目只能轉而尋求地方融資平臺支持。在銀行對城投平臺持謹慎態度的情況下，企業債的逆周期優勢將更加明顯。
中債網數據顯示，今年1~8月，企業債發行3876億元，較去年同期的2485億元增加近56%。業內人士預計，今年全年企業債發行規模有望突破7000億元。
憂——執行難
項目收益債具有期限長、利率低的優勢，將是促進保障房市場融資的較好工具。不過，業界在看好項目收益債的同時，也有擔憂的聲音。
“保障房的收益盈利有限，買證券的人或機構可能不愿意去購買。”上述不愿具名的分析人士說。
“這也要看具體如何操作。比如，公租房、廉租房等項目可能有政府財政作為擔保。經濟適用房、限價房、回遷房等項目若做得好，也能達到3%～4%的收益，因為這類收益比較穩定，也可能被市場接受。”天津某從事保障房開發的企業人士對記者說。
正略鈞策顧問趙麗燕則給出了一些具體的盈利建議，“可以把公租房、廉租房的租金收益打包，這樣就有持續的現金流償還債務，應該還是有些投資者會認可的。比方說養老基金，追求穩定的收益，只要比銀行存款利率稍高些，就可以了。”
允許發行企業債為保障房融資開了一個“后門”，進一步鼓勵保障房項目試點收益債，則是要求保障房融資的專款專用。不過，也有企業認為這種措施往往雷聲大雨點小，企業真要想借此融資并非易事。
天津一位從事保障房建設的房企財務總監抱怨說，“政策層面是鼓勵的，但現在房企融資還是受歧視。資本市場對房地產企業的融資基本上是‘不留門、不留窗’，一棒子打死，即使是保障房項目融資審批也要經過層層關卡。”
“類似保障房項目債這樣的產品審批程序并不簡單。”北京市一家保障房融資平臺的負責人也向記者承認，保障房企業債審批是很嚴格的，也要求企業具有一定資質。在具體的執行中，上層的美好意圖很可能遭遇“口惠而實不至”的尷尬。
一則來自國家發展和改革委員會(以下簡稱“國家發改委”)鼓勵企業開展保障房領域的項目收益債試點的消息，為保障房融資帶來利好。
“鼓勵保障房開展項目收益債試點，有利于企業實現低成本融資，并且項目收益回報更透明和可預期，類似專款專用，封閉使用和償還，這是一種制度性創新。”接受記者采訪的多位業內人士表示。
但同時，保障房收益率過低是否會影響債券發行、政策層面的鼓勵是否能落到實處等都頗讓房企人士擔憂。有人指出，保障房項目收益債的融資成本相對較低，對企業而言確實是好事，但這種好處不是輕易可得的，“在具體的執行中，還是會遇到很多障礙”。
利——促投資
9月21日，有媒體報道，國家發改委鼓勵各地開展項目收益債試點，為基礎建設項目提供資金支持，其中在保障房建設領域的探索尤為引人關注。
事實上，早在去年，為給保障房融資開辟渠道，國家發改委已有動作。去年6月9日，國家發改委發布了《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業，通過發行企業債券進行保障性住房項目融資。在將大量保障性住房項目置入地方融資平臺后，各地平臺公司終于獲得了期盼已久的發行企業債的權利。
國家發改委為保障房“開閘”，無疑刺激了市場的神經。《通知》頒布之后，一些房地產企業紛紛啟動了以保障房為名的發債申請。
記者查閱資料發現，去年以來，北京住總集團、首開集團和金隅集團等都申請了發行保障性住房專項企業債。北京住總集團董事長張貴林曾對外表示，去年住總發行20億元5年期企業債，為8個保障房項目融資。企業債的融資成本約為銀行貸款利息的90%左右，比信托融資成本更低。
允許地方發行企業債券，作為破解保障房建設資金瓶頸的探索之道，有重要意義。不過，如何確保所融資金切實地用于保障房建設，而不被挪作他用是不可回避的問題。
而項目收益債即旨在化解這一難題。“項目收益債是與特定項目相聯系的債券，無論利息支付或是本金償還均只能來自投資項目自身的收益。”高通智庫分析師司建偉表示，項目收益債與之前地方政府主導的一般責任債券的不同之處在于，項目收益債的目標更具體，是以項目公司為發行主體，而非地方融資平臺公司，并以實實在在的資產為標的發行。
實際上，國家發改委此次鼓勵的項目收益債不僅涉及保障房領域，還支持用于低碳省區和城市、低碳產業園區、低碳社區和低碳商業等環保建設，以及一些新興領域發展，如支持飛機租賃業通過發行此類債券購買飛機，并將租賃收入封閉還債。
業內人士分析認為，在當前宏觀經濟下行形勢下，投資仍是穩增長的主要手段。由于企業利潤普遍下降，重大投資資金仍有賴政府支出。但由于地方政府土地收入銳減，近期大量獲得批復的基建項目只能轉而尋求地方融資平臺支持。在銀行對城投平臺持謹慎態度的情況下，企業債的逆周期優勢將更加明顯。
中債網數據顯示，今年1~8月，企業債發行3876億元，較去年同期的2485億元增加近56%。業內人士預計，今年全年企業債發行規模有望突破7000億元。
憂——執行難
項目收益債具有期限長、利率低的優勢，將是促進保障房市場融資的較好工具。不過，業界在看好項目收益債的同時，也有擔憂的聲音。
“保障房的收益盈利有限，買證券的人或機構可能不愿意去購買。”上述不愿具名的分析人士說。
“這也要看具體如何操作。比如，公租房、廉租房等項目可能有政府財政作為擔保。經濟適用房、限價房、回遷房等項目若做得好，也能達到3%～4%的收益，因為這類收益比較穩定，也可能被市場接受。”天津某從事保障房開發的企業人士對記者說。
正略鈞策顧問趙麗燕則給出了一些具體的盈利建議，“可以把公租房、廉租房的租金收益打包，這樣就有持續的現金流償還債務，應該還是有些投資者會認可的。比方說養老基金，追求穩定的收益，只要比銀行存款利率稍高些，就可以了。”
允許發行企業債為保障房融資開了一個“后門”，進一步鼓勵保障房項目試點收益債，則是要求保障房融資的專款專用。不過，也有企業認為這種措施往往雷聲大雨點小，企業真要想借此融資并非易事。
天津一位從事保障房建設的房企財務總監抱怨說，“政策層面是鼓勵的，但現在房企融資還是受歧視。資本市場對房地產企業的融資基本上是‘不留門、不留窗’，一棒子打死，即使是保障房項目融資審批也要經過層層關卡。”
“類似保障房項目債這樣的產品審批程序并不簡單。”北京市一家保障房融資平臺的負責人也向記者承認，保障房企業債審批是很嚴格的，也要求企業具有一定資質。在具體的執行中，上層的美好意圖很可能遭遇“口惠而實不至”的尷尬。
