保障房建設存在三大超預期之處，相關投資機會需要高度關注。
首先，關于分配的擔憂現階段不可證明，也不可證偽，保障房的綜合政策力度將超預期；其次，廉/免價土地本質是一種巨額投資，保障房資金籌劃的結果將超預期；第三，上下游拉動以建筑面積計算，保障房拉動的效果將超預期。
盡管我們認為保障房在“分配”、“沖擊地方土地出讓金收入”等方面仍然存在難題，但這些問題將主要在建設完畢后顯現。由此，預計保障房將在政策強有力的推動下，“先建起來再說”。在這一過程中，其對整體經濟與相關產業的推動作用將是確定而明顯的。
保障性住房政策提速
1、下半年政策力度加大。
首先，從政策角度解決保障性安居工程的資金問題。地方債資金的直接介入將有力地推動保障性安居工程的建設。（1）6月17日財政部確定首發504億元地方債為保障房籌資。其中6月27日招標5年期品種，金額254億元；7月11日招標3年期品種，金額為250億元。本次地方債發行主體包括山東、云南、重慶等11個省區。根據發行計劃，此次發行的5年期地方政府債最高發行量為云南40億元，其次是陜西34億元，以及山東31億元，新疆30億元。山西和重慶各25億元、福建24億元、青海20億元、海南15億元、青島6億元、廈門4億元。而3年期地方政府債最高發行量為云南39億元，其次為陜西34億元、山東31億元、新疆30億元。此外，山西26億元、重慶25億元、福建24億元、青海19億元、海南14億元、青島5億元、廈門4億元。（2）國家發改委6月22日發布的《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》明確，允許投融資平臺企業申請發行企業債券籌措資金，所募集資金應優先用于各地保障性住房建設。這是繼去年10月財政部、發改委、央行、銀監會四部委發出《關于貫徹國務院加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知相關事項的通知》之后，首次松口允許地方政府發行債券。
其次，從中央到地方政府重視保障性住房的建設。李克強副總理一周（13日～17日）內三次調研保障性住房。
2、社會各方籌措資金。
2011年2月26日社保基金首次參與保障房建設，30億元的保障房信托項目在江蘇省南京市落戶。該筆資金將專項用于支持南京市花崗、西善橋等四個保障性住房項目的建設，建筑總面積將達到980萬平方米，為南京市提供8萬套保障性住房。
保險資金也開始涉足保障房項目。3月9日，中國太保集團宣布，旗下太平洋資產管理公司發起設立的“太平洋-上海公共租賃房項目債權投資計劃”正式通過了保監會的備案。此項債權投資計劃募集資金40億元，主要用于上海地產（集團）有限公司在上海市區約50萬平方米公共租賃住房項目的建設和運營。
另外，民間投資開始嘗試進入保障房建設。中國建銀精瑞資本管理集團旗下建銀精瑞公租房建設投資基金年內即將成行，將成為國內首只以民間資本投資為主的保障房建設投資基金，首批計劃募集資金50億～100億，三年內預期能夠做到500億元人民幣的規模。
保障房建設下半年提速
1、“十二五”規劃第一年保障性住房提速。
中國住建部日前向各地發出《關于報送城鎮保障性安居工程任務的通知》，明確提出，2011年中國全國保障性安居工程住房建設規模將高達1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4%；2011年保障性安居工程投資或將達1.3萬億元人民幣。而計劃新增的420萬套住房中，公共租賃房將占主要部分。截至5月底，在各地區、各部門的共同努力下，全國城鎮保障性住房和各類棚戶區改造住房已開工340萬套，占計劃的34%。
2、下半年保障性住房建設將對沖部分商品房投資的下滑。
自2008年起，為了加大對保障性安居工程的建設力度，政府從年初即制定明確的全年建設計劃，且每年比前一年都有大幅增加。
2008年，國家計劃建設廉租房、限價房和經濟適用房共63萬套，實際完成100萬套；2009年，國家計劃建設各類保障性住房共387萬套，是2008年的6倍，完成330萬套；2010年是歷年來保障性住房建設力度最大的一年，全年計劃新開工保障性住房共580萬套，較上年增長49.9%，且中央政府與各地方政府簽訂目標責任書，確保計劃按時完成，到年底實際新開工保障性住房590萬，超額完成計劃；2011年，中央政府將計劃大幅提高到1000萬套，比2010年提高72.4%，且與各地方政府簽訂軍令狀，預計今年完成情況比較樂觀。
3、保障性住房進度有季節性，一般下半年占比較高。
2003年開始經濟適用房投資占房地產開發的比例一直在下降，并且會呈現出較為明顯的季節效應，一般在三季度和四季度的占比會比較高。并且從經濟適用房投資的累計同比來看，從2007年開始一直在下滑，今年加推保障性住房建設，將改變商品房與保障房供給格局，今年經濟適用房投資的累計同比增速轉負為正，持續增加。未來保障房供給或將大大增加，變成保障房與商品房雙軌供給體制，也必然會拉動投資的增加。
首先，關于分配的擔憂現階段不可證明，也不可證偽，保障房的綜合政策力度將超預期；其次，廉/免價土地本質是一種巨額投資，保障房資金籌劃的結果將超預期；第三，上下游拉動以建筑面積計算，保障房拉動的效果將超預期。
盡管我們認為保障房在“分配”、“沖擊地方土地出讓金收入”等方面仍然存在難題，但這些問題將主要在建設完畢后顯現。由此，預計保障房將在政策強有力的推動下，“先建起來再說”。在這一過程中，其對整體經濟與相關產業的推動作用將是確定而明顯的。
保障性住房政策提速
1、下半年政策力度加大。
首先，從政策角度解決保障性安居工程的資金問題。地方債資金的直接介入將有力地推動保障性安居工程的建設。（1）6月17日財政部確定首發504億元地方債為保障房籌資。其中6月27日招標5年期品種，金額254億元；7月11日招標3年期品種，金額為250億元。本次地方債發行主體包括山東、云南、重慶等11個省區。根據發行計劃，此次發行的5年期地方政府債最高發行量為云南40億元，其次是陜西34億元，以及山東31億元，新疆30億元。山西和重慶各25億元、福建24億元、青海20億元、海南15億元、青島6億元、廈門4億元。而3年期地方政府債最高發行量為云南39億元，其次為陜西34億元、山東31億元、新疆30億元。此外，山西26億元、重慶25億元、福建24億元、青海19億元、海南14億元、青島5億元、廈門4億元。（2）國家發改委6月22日發布的《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》明確，允許投融資平臺企業申請發行企業債券籌措資金，所募集資金應優先用于各地保障性住房建設。這是繼去年10月財政部、發改委、央行、銀監會四部委發出《關于貫徹國務院加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知相關事項的通知》之后，首次松口允許地方政府發行債券。
其次，從中央到地方政府重視保障性住房的建設。李克強副總理一周（13日～17日）內三次調研保障性住房。
2、社會各方籌措資金。
2011年2月26日社保基金首次參與保障房建設，30億元的保障房信托項目在江蘇省南京市落戶。該筆資金將專項用于支持南京市花崗、西善橋等四個保障性住房項目的建設，建筑總面積將達到980萬平方米，為南京市提供8萬套保障性住房。
保險資金也開始涉足保障房項目。3月9日，中國太保集團宣布，旗下太平洋資產管理公司發起設立的“太平洋-上海公共租賃房項目債權投資計劃”正式通過了保監會的備案。此項債權投資計劃募集資金40億元，主要用于上海地產（集團）有限公司在上海市區約50萬平方米公共租賃住房項目的建設和運營。
另外，民間投資開始嘗試進入保障房建設。中國建銀精瑞資本管理集團旗下建銀精瑞公租房建設投資基金年內即將成行，將成為國內首只以民間資本投資為主的保障房建設投資基金，首批計劃募集資金50億～100億，三年內預期能夠做到500億元人民幣的規模。
保障房建設下半年提速
1、“十二五”規劃第一年保障性住房提速。
中國住建部日前向各地發出《關于報送城鎮保障性安居工程任務的通知》，明確提出，2011年中國全國保障性安居工程住房建設規模將高達1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4%；2011年保障性安居工程投資或將達1.3萬億元人民幣。而計劃新增的420萬套住房中，公共租賃房將占主要部分。截至5月底，在各地區、各部門的共同努力下，全國城鎮保障性住房和各類棚戶區改造住房已開工340萬套，占計劃的34%。
2、下半年保障性住房建設將對沖部分商品房投資的下滑。
自2008年起，為了加大對保障性安居工程的建設力度，政府從年初即制定明確的全年建設計劃，且每年比前一年都有大幅增加。
2008年，國家計劃建設廉租房、限價房和經濟適用房共63萬套，實際完成100萬套；2009年，國家計劃建設各類保障性住房共387萬套，是2008年的6倍，完成330萬套；2010年是歷年來保障性住房建設力度最大的一年，全年計劃新開工保障性住房共580萬套，較上年增長49.9%，且中央政府與各地方政府簽訂目標責任書，確保計劃按時完成，到年底實際新開工保障性住房590萬，超額完成計劃；2011年，中央政府將計劃大幅提高到1000萬套，比2010年提高72.4%，且與各地方政府簽訂軍令狀，預計今年完成情況比較樂觀。
3、保障性住房進度有季節性，一般下半年占比較高。
2003年開始經濟適用房投資占房地產開發的比例一直在下降，并且會呈現出較為明顯的季節效應，一般在三季度和四季度的占比會比較高。并且從經濟適用房投資的累計同比來看，從2007年開始一直在下滑，今年加推保障性住房建設，將改變商品房與保障房供給格局，今年經濟適用房投資的累計同比增速轉負為正，持續增加。未來保障房供給或將大大增加，變成保障房與商品房雙軌供給體制，也必然會拉動投資的增加。
