北京城建是市國資委下屬房企，擁有京內豐富土地儲備，項目利潤豐厚；公司背靠集團的優質資源，在北京土改和推進國企改革的大背景下，公司有望加快獲益進程；公司通過一二級聯動、項目合作、以及集團自有用地轉性等多種渠道，在北京激烈的土地市場競爭中奠定了無可比擬的優勢，是其保持規模和業績成長的基礎；此外，再融資計劃的推出也能增加管理層積極性并推動業績釋放，同時也能為拿地擴張提供充足資金。我們預計2013-15年公司每股收益分別為1.46、2.35和2.85元，首次評級買入。
支撐評級的要點
北京國資背景房企之一，終將獲益于集團的豐富資源。公司主打地產為主、投資為輔的經營模式；大股東城建集團擁有公司50.41%股份，擁有豐富京內資源，包括:(1)托管的超47萬平米未結地產項目；(2)超139萬平米的企業自有用地；(3)超100萬平米的商業地產資源。在國企改革推進和北京鼓勵自有用地轉性的政策下，公司將持續從中獲益。
預計14年銷售額將120億元，同比增長超40%。14年公司可售貨值將超150億元，如公司抓緊利用銷售窗口期，預計14年銷售可達120億元，同比增41%。城建集團提出2020年集團銷售超1，000億元的目標，估算對未來7年公司銷售復合增長率要求達到40%左右，這對于公司既是壓力也是動力。
增發提高業績釋放動力，多項資源保證業績釋放能力。展望14年，公司增發計劃將加強公司釋放業績意愿；目前公司京內商品房未售貨值近420億元，平均凈利率23%，凈利潤達96億元，對應每股收益10.8元。此外，公司其他利潤來源豐厚:如一級開發項目未確認收益、京外項目結算、股權投資收益等等。
拿地重心仍在北京，多渠道保證獲得潛在優質項目。公司后續將繼續加大拿地力度，重心仍在北京，采用一二級聯動、市場招拍掛、京外項目合作、以及參與集團自有用地轉性等多種渠道；未來1-2年內，預計動感花園、望壇和平各莊項目有望新增超155萬平米土儲，進一步擴張京內優質資源，且能保證高于二級市場的毛利率水平。
財務穩健，再融資若成功將為規模擴張補充資金。公司三季末凈負債率40%，財務表現穩健；按公司京內較為明確的拿地計劃計，資金需求超100億元；再融資如順利完成可成為公司擴張后盾。作為再融資開閘后盾首批送審企業，進展預計較快。
評級面臨的主要風險
房地產行業調控收緊幅度超預期；公司銷售受北京市場波動影響較大。
估值
公司京內競爭優勢突出，資源質量優異，股權投資亦保持了良好回報，但此前業績增長較為平穩缺少驚喜，在增發計劃的推動下，公司業績釋放動力大增，我們預計2013-15年的每股收益分別為1.46、2.35和2.85元，我們將目標價定為13.67元，相當于9.4倍2013年市盈率、5.8倍2014年市盈率和45%的2013年凈資產值折價，首次評級為買入。
支撐評級的要點
北京國資背景房企之一，終將獲益于集團的豐富資源。公司主打地產為主、投資為輔的經營模式；大股東城建集團擁有公司50.41%股份，擁有豐富京內資源，包括:(1)托管的超47萬平米未結地產項目；(2)超139萬平米的企業自有用地；(3)超100萬平米的商業地產資源。在國企改革推進和北京鼓勵自有用地轉性的政策下，公司將持續從中獲益。
預計14年銷售額將120億元，同比增長超40%。14年公司可售貨值將超150億元，如公司抓緊利用銷售窗口期，預計14年銷售可達120億元，同比增41%。城建集團提出2020年集團銷售超1，000億元的目標，估算對未來7年公司銷售復合增長率要求達到40%左右，這對于公司既是壓力也是動力。
增發提高業績釋放動力，多項資源保證業績釋放能力。展望14年，公司增發計劃將加強公司釋放業績意愿；目前公司京內商品房未售貨值近420億元，平均凈利率23%，凈利潤達96億元，對應每股收益10.8元。此外，公司其他利潤來源豐厚:如一級開發項目未確認收益、京外項目結算、股權投資收益等等。
拿地重心仍在北京，多渠道保證獲得潛在優質項目。公司后續將繼續加大拿地力度，重心仍在北京，采用一二級聯動、市場招拍掛、京外項目合作、以及參與集團自有用地轉性等多種渠道；未來1-2年內，預計動感花園、望壇和平各莊項目有望新增超155萬平米土儲，進一步擴張京內優質資源，且能保證高于二級市場的毛利率水平。
財務穩健，再融資若成功將為規模擴張補充資金。公司三季末凈負債率40%，財務表現穩健；按公司京內較為明確的拿地計劃計，資金需求超100億元；再融資如順利完成可成為公司擴張后盾。作為再融資開閘后盾首批送審企業，進展預計較快。
評級面臨的主要風險
房地產行業調控收緊幅度超預期；公司銷售受北京市場波動影響較大。
估值
公司京內競爭優勢突出，資源質量優異，股權投資亦保持了良好回報，但此前業績增長較為平穩缺少驚喜，在增發計劃的推動下，公司業績釋放動力大增，我們預計2013-15年的每股收益分別為1.46、2.35和2.85元，我們將目標價定為13.67元，相當于9.4倍2013年市盈率、5.8倍2014年市盈率和45%的2013年凈資產值折價，首次評級為買入。
