法國維持著較低的住宅更新率，從而避免了產業的大起大落。而當前我國的＂短命＂建筑普遍存在，上世紀80年代建造的住宅，很多面臨著被拆遷的命運。
從產業角度看法國遠離“地產泡沫”
2007年5月22日到6月2日，建設部住宅產業化促進中心組織生態節能型住宅考察團，前往瑞典、法國進行考察。在法國，中方會見了莫里湖市副市長等相關人員，就可持續發展建筑和住宅性能評定進行了會談，考察了莫里湖市(LesMureaux)政府可持續發展辦公樓和住宅區以及法國最大的建筑公司布衣格(Bouygues)公司正在施工的Protege住宅樓，并參觀了巴黎新城——拉達方斯新城。
提到法國，我們馬上想到法國的住宅產業化，想到法國的IDI（建筑工程質量保證保險），想到法國的新風系統，想到法國住宅的靚麗，想到法國的“低能耗住宅”、高性能環保住宅等等。總之，法國住宅技術和設備，在全世界處于先進水平，并正在向包括中國在內的全世界許多國家提供住宅技術和設備。但提起讓人們頭疼的“地產泡沫”，卻沒有法國的“份”。換句話說，法國住宅產業長期以來發展“健康”，正是我國住宅產業希望達到的境界。從法國住宅產業的發展，反觀我國住宅產業，會讓我們更明智。當然“地產泡沫”產生的原因很多，涉及到經濟、金融、稅收、產權結構、消費模式等一系列的因素，是一個需要系統研究的課題。本文只從住宅產業發展的角度，加以分析，以求對國人有所借鑒。
戰后住宅業發展的3個階段
法國共有22個大區、96個省，4個海外省、4個海外領地、1個具有特殊地位的地方行政區。全國面積為55萬平方公里，共有36679個市鎮。截至2007年1月1日，全國人口為339萬，其中移民人口為490萬，占全國總人口的8.1%。土地占有密度是109人／平方公里，略低于歐盟平均值116人／平方公里的密度（我國為每平方公里135人）。
一、法國戰后住宅產業發展經歷了3個階段：
第一階段是以“數量”為目標的住宅產業化形成階段。20世紀50年代和60年代，二戰后的法國為解決“房荒”問題，進行了大規模的工業化住宅建設。以功能主義等現代派建筑理論為指導，以預制板和工具式模板為主要施工手段，進行了成片住宅新區的開發，被稱為“數量時期”。法國抓住住宅大規模建設的有利契機，形成了工業化生產（建造）體系，改變了傳統的住宅手工建造方式，提高了生產效率。該階段以全裝配式大板和工具式模板現澆工藝為標志，出現了許多“專用建筑體系”：不同體系出自不同廠商，各建筑體系的構件互不通用。
第二階段是以“高性能”為目標的住宅產業化成熟階段。20世紀70年代，法國住房短缺得到緩解，居民生活水平提高，人們開始反思50年代和60年代的新區建設，比如，有的住宅區選址不太合理，受到周邊交通和工業設施的干擾，居住環境不太安靜；有的住宅區和其它功能區隔離，缺乏活力，居民早出晚歸，成為“臥城”；有的住宅單體建筑缺乏個性，面貌單調，難以識別；有的住宅區及其周邊缺乏相應的公共設施和交往空間等。同時，工程規模縮小，建造量分散，原有建筑構件廠開工率不足，再加上工業化住宅暴露出的千篇一律的缺點，使法國開始尋求住宅產業工業化的新途徑，產業化的重點逐步轉移到了以“通用構配件制品和設備”為特征的“建筑通用體系”，全面提高住宅的性能（HighQuality，即高品質），由此進入住宅產業化的發展成熟期。為此，法國于1977年成立構件建筑協會(ACC)，作為推動“建筑通用體系”的調研和協調中心。1978年該協會制訂尺寸協調規則。同年，住房部提出以推廣“構造體系”(SystemeConstructif)，作為向通用建筑體系過渡的一種手段。構造體系是以尺寸協調規則為基礎，由施工企業或設計事務所提出主體結構體系。它由一系列能相互代換的定型構件組成，形成該體系的構件目錄。建筑師可以采用其中的構件，像搭積木一樣組成多樣化的建筑（積木式體系）。法國住房部為了評選構造體系，委托建筑科技中心(Cstb)組成由工程師、建筑師和經濟師3方面人員組成的評審委員會，對構造體系進行審批。到1981年，全國己選出25種構造體系。除少部分是木結構和鋼結構外，絕大部分是混凝土預制體系，集合式住宅體系略多于獨立式住宅體系。構造體系最突的優點是建筑設計靈活多樣。它作為一種設計工具，僅向建筑師提供一系列構配件及其組合規律，至于設計成什么樣的建筑，建筑師有較大的自由。采用同一體系建造的房屋，只要出自不同建筑師之手，造型大不相同。1982年后，法國政府調整了技術政策，推行構件生產與施工分離的原則，發展面向全行業的通用構配件的商品生產，并開發出“構造邏輯系統”的軟件，可以設計出多樣化的建筑，不僅能進行輔助設計，而且可快速提供工程造價。
同時，法國建筑科學技術中心于1974年編制了第一個建筑節能設計標準，主要是通過加強建筑圍護結構的保溫性能，減少空氣滲透量來降低住宅的熱損失，達到節能的目的。該標準經6—7年就已達到。后來于1982年又制定了新的標準，其中除了強調提高圍護結構的保溫和門窗的氣密性之外，同時要對采暖系統進行必要的改進和調整，適當考慮利用太陽能，要求在第一個節能標準的基礎上再節能25%。
第三階段是以“高品質環保”為目標的住宅產業化高級階段。上世紀90年代開始，為了緩解全球氣候變暖、降低溫室氣體排放，法國等歐盟國家率先提出城市和建筑的可持續發展，住宅產業化的重點轉向節能、降低住宅的能源消耗、水消耗、材料消耗，減少對環境的負荷，實現資源的循環利用，倡導可持續發展。1998年以后，政府要求在1982年建筑節能標準上再節能25%。2000年1月，法國開始實施“預防氣候變化全國行動計劃”，同年12月又出臺了“全國改善能源消耗效率行動”方案。根據這兩項計劃，法國政府2000年又通過了建筑節能規范，在原有基礎上再節能8%，相對于1974年前住宅的能耗水平，2000年的節能率達到61.2%。
1995年，法國正式推出“HQE”建筑認定體系，在延續其先進的住宅性能（品質）的基礎上，進一步加入了高性能住宅與環境和諧共生的內涵，提出了發展“高品質環保”建筑的概念。經過10多年的努力，法國已經形成了14個高品質環保住宅的模式。
平穩發展是法國住宅產業的特征
理性的平穩發展是1980年后法國住宅業發展的主要特征。如下圖所示，法國新建住宅的數量，近25年維持在25萬套到42萬套之間，經過了一個緩慢的下降和上升過程，基本上是從1980年后逐步降低到1993年的最低點，然后從波谷緩慢拉升。經過10年，到2005年突破41萬套，接近1980年的高點，沒有明顯的大幅波動，曲線很平滑。只有1980年、1981年、2005年3年突破40萬套。從1984年到2003年，20年期間有1989年為34.7萬套，其余年度均為32.7萬套以下、25.4萬套以上，可以說，基本上在30萬套上下波動。
法國業界已經形成共識，一般認為年建設40萬套住宅屬于合理的范疇，其中29萬－30萬套為新購房者購買，2.5萬－3萬套為有房者購買的第二套住房，3萬－4萬套為空房，4萬－5萬套為替代已毀壞的住房。
高性能、重維護確保住宅產業“精致”
新建住宅數量基本上是穩定發展，起伏不大，既避免了大起大落而帶來的對住宅產業的傷害，又迫使法國的住宅相關產業，走上了“精致”的道路。絕大部分住宅設計合理，質量穩定，性能穩步發展。法國現存住宅中，有35%是1948年以前興建的，有65%以上的住房是1948年以后興建，盡管1／3以上的住宅已經是60多年的“風蝕殘年老人”，但考察團多次坐車穿越巴黎的大街小巷，也開車兩個多小時，到巴黎的郊區考察，卻沒有國內常見的“破舊不堪、必須拆除”的感覺。
筆者認為，這一方面是因為法國對新建住宅保持高性能的原則，絕不做建筑垃圾。新建住宅的耐久性能好，許多住宅的建筑壽命可以達到100年，全壽命周期的理念已經深入到住宅產業的骨髓，要做就做高性能住宅。就墻體材料來說，法國墻體材料制品大都生產得精致、完美，制品外觀相當完整，幾乎無裂紋等缺陷，而我國的墻材制品外觀十分粗糙；法國燒結制品的吸水率一般都在12%以下，而我國的一般都在20%－30%之間；法國墻體材料強度在20兆帕以上，有的高達40兆帕以上，我國的制品在10－20兆帕之間；泛霜性能方面，法國制品強度高，制品密實，泛霜最多只有一點輕微情況發生，而我國中等泛霜以上的情況在行業內不在少數；抗凍性能國外一般要經過25次甚至50次凍融循環的考驗，我國最多只進行15次循環考驗，其耐久性能差異較大。
另一方面的原因，就是住宅科學合理的維修。法國在新建住宅時，就要考慮到住宅的可改造性、可維修性。我國和日本住宅性能認定的指標中，也有這方面的要求。法國向來重視既有住宅的維修和改造，對60年以上的老住宅，也是逐步進行維修和改造，比如對于既沒有衛生間，也沒有浴室的“劣質住宅”，一直在進行改造。劣質住宅在法國也是處于逐步減少的過程中，其占法國住宅總數的比例，1984年為15%，1996年減少為4%，到2005年占法國住宅總數的2.5%，為61.2萬套住宅。用了23年的時間，減少了12.5%。
法國住宅處于樹和花的海洋之中。巴黎號稱花城，非常注重用樹和花等植物，調節住宅小氣候，營造出優美的居住環境，重視戶外空間的拓展，樓房上經常可以看見各種各樣的陽臺、屋頂花園或露天平臺(terrasse)，有著各種各樣的迷你(MINI)綠地，養花弄草，美化家里的環境，更點綴室外的環境。
低更新率是避免地產泡沫的關鍵
法國2005年住宅存量大約為2450萬套，新建住宅為41萬套，住宅更新率為1.67%，會談時，專家也告訴我們，法國近20年來住宅更新率大概在1%—2%之間，長期維持著較低的住宅更新率，避免了住宅產業的大起大落。
我國近年來，每年新建住宅大約在13億平方米，存量住宅大約在368億方米，則每年的更新率大概在3.53%，是法國的2倍多。當前我國“短命”建筑的現象普遍存在，上世紀80年代建造的住宅，現在多數面臨著被拆遷的命運。目前，我國住宅的平均使用壽命不足30年，遠遠低于設計壽命50年的標準，而發達國家的住宅壽命一般高達80余年，在法國等國家，百年的經典建筑更是數不勝數。
我國應該像法國一樣，在新建住宅時，鼓勵高性能高品質住宅的建造，全面提高住宅的適用性能、環境性能、經濟性能、安全性能和耐久性能。使住宅的經濟價值、功能價值在較長時間內得以保持，盡量避免因為住宅性能低劣、功能不合理、外觀破敗等使住宅大幅貶值，從而面臨不到30年就被拆遷的危險。拆遷頻繁，雖然增加了建筑業的業務量，但拆除、新建住宅面臨著多重的能源和資源的耗費。低更新率和使用壽命長，無論從節能還是節地、節水、節材方面來看，都是最根本的節省，也是最為根本的環境保護措施。
