引領(lǐng)公司順利轉(zhuǎn)型，是擺在徐長海面前的一件頭等大事。
5月15日，北京住總第三開發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡稱“住三”）董事長兼總經(jīng)理徐長海向記者講述了住三擬從建筑商轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開發(fā)商的想法。與其他國有房企宏偉藍圖的描述不同，徐長海認(rèn)為住三轉(zhuǎn)型要從自己當(dāng)前能做的事情開始。
轉(zhuǎn)型契機
“我們房地產(chǎn)項目操作不多，經(jīng)驗不豐富，資金也不夠雄厚，就不能一下子宣布斥資多少億進軍房地產(chǎn)，”徐長海說，當(dāng)前土地價格不高、開發(fā)資本金比例下調(diào)，正是進入房地產(chǎn)行業(yè)的一個好機會。但是，好機會并不意味著能成功進入，諸多不可測的因素決定，國企轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)必須走可行性強、風(fēng)險小的道路。
住三是北京住總集團（以下簡稱“住總”）下屬的主力企業(yè)之一，主要承擔(dān)建筑業(yè)務(wù)。在住總確定的房地產(chǎn)、建筑、設(shè)計、商業(yè)地產(chǎn)四條主營業(yè)務(wù)中，住三公司在建筑業(yè)務(wù)中擔(dān)綱主力。
記者獲悉，住三2009年產(chǎn)值的預(yù)定目標(biāo)是9億元，這在建筑業(yè)不景氣和當(dāng)前經(jīng)濟形勢下，是個不小的挑戰(zhàn)。
“如果繼續(xù)做大資產(chǎn)盤子，我們也只有業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，”徐長海說，建筑業(yè)的微薄利潤決定了住三必須尋求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。而要完成既定的經(jīng)營收入目標(biāo)，住三公司也必須開辟新的業(yè)務(wù)點。
實際上，在住總的戰(zhàn)略中，一向注重產(chǎn)業(yè)鏈帶來的利潤。
目前，住總的模式在北京國企中可謂獨樹一幟。其房地產(chǎn)開發(fā)項目多數(shù)是保障房等微薄利潤工程，但是住總利用自己的建筑、材料供應(yīng)等一條龍的服務(wù)，來延伸產(chǎn)業(yè)鏈，從產(chǎn)業(yè)鏈中的每個環(huán)節(jié)尋求利潤點。
無論對住總，還是對住三來說，其拉長產(chǎn)業(yè)鏈的做法前提是，公司必須有足夠多的房地產(chǎn)開發(fā)項目。對于整個集團來說，當(dāng)前主要問題不是產(chǎn)業(yè)鏈做得夠不夠精細(xì)，而是上游房產(chǎn)項目太少。
為此，住三轉(zhuǎn)型戰(zhàn)也承擔(dān)了整個集團的期許。而徐長海也對記者說，住總集團對住三公司的轉(zhuǎn)型也表了態(tài)：原則上不干預(yù)。
轉(zhuǎn)型路徑
當(dāng)前，全國范圍大規(guī)模開展的保障性安居工程建設(shè)工作，或許正是住三轉(zhuǎn)型的一個路徑。
在徐長?？磥?，當(dāng)前進軍保障房開發(fā)正是機會。
現(xiàn)在很多地方正在做保障性安居工程，但是當(dāng)?shù)氐膰衅髽I(yè)規(guī)模和實力都比較小，而這樣的項目又不想給民營企業(yè)做。北京的大型國有企業(yè)此時深入二三線城市，專做保障性安居工程，正是一個機會。
此前，國有房地產(chǎn)企業(yè)定位座保障性住房先例很多。例如，中冶集團牽手國家開發(fā)銀行在南京做棚戶區(qū)改造；又如中房集團在通州做的拆遷改造項目。
對于住總來說，轉(zhuǎn)型做保障房并非沒有競爭，上述眾多的央企、地方國企等都是住總的競爭對手。
不過，徐長海認(rèn)為，住總做保障性安居工程有其特殊的優(yōu)勢。
首先就是自身施工隊伍非常強大，而且有國內(nèi)一流的設(shè)計資質(zhì)。很多地方政府做保障性安居工程，與開發(fā)商合作的模式是，希望能夠?qū)⑷康拈_發(fā)業(yè)務(wù)交給開發(fā)商。而住總從設(shè)計到施工的產(chǎn)業(yè)鏈，正好可以做一個全程承包商。
其次，住總本身實力比較強，而且有眾多銀行戰(zhàn)略合作伙伴，在資金上具有一定的優(yōu)勢。
5月18日，住三與北京世博元房地產(chǎn)有限公司石家莊分公司簽署了“關(guān)于開發(fā)建設(shè)石家莊市平安公園東地塊合作協(xié)議書”。
據(jù)悉，該建設(shè)項目計劃總投資8.5億，地上總建筑面積約24萬平方米，其中住宅項目約11萬平方米，配套商業(yè)及公建項目約13萬平方米。
該地塊位于石家莊市中心，現(xiàn)有建筑大多為上世紀(jì)七、八十年代建造的磚混結(jié)構(gòu)樓房及陳舊平房。建筑結(jié)構(gòu)老化，配套設(shè)施不完善，居住條件落后，符合石家莊市舊城改造“三年大變樣”的改造條件，是石家莊城市建設(shè)的重要組成部分。
據(jù)了解，住三計劃在石家莊市建立公司分部，未來把石家莊作為二線城市重點進軍對象。并且，石家莊平安公園東地塊有一部分將用來做房地產(chǎn)開發(fā)，這或許是住三業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的第一步。
5月15日，北京住總第三開發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡稱“住三”）董事長兼總經(jīng)理徐長海向記者講述了住三擬從建筑商轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開發(fā)商的想法。與其他國有房企宏偉藍圖的描述不同，徐長海認(rèn)為住三轉(zhuǎn)型要從自己當(dāng)前能做的事情開始。
轉(zhuǎn)型契機
“我們房地產(chǎn)項目操作不多，經(jīng)驗不豐富，資金也不夠雄厚，就不能一下子宣布斥資多少億進軍房地產(chǎn)，”徐長海說，當(dāng)前土地價格不高、開發(fā)資本金比例下調(diào)，正是進入房地產(chǎn)行業(yè)的一個好機會。但是，好機會并不意味著能成功進入，諸多不可測的因素決定，國企轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)必須走可行性強、風(fēng)險小的道路。
住三是北京住總集團（以下簡稱“住總”）下屬的主力企業(yè)之一，主要承擔(dān)建筑業(yè)務(wù)。在住總確定的房地產(chǎn)、建筑、設(shè)計、商業(yè)地產(chǎn)四條主營業(yè)務(wù)中，住三公司在建筑業(yè)務(wù)中擔(dān)綱主力。
記者獲悉，住三2009年產(chǎn)值的預(yù)定目標(biāo)是9億元，這在建筑業(yè)不景氣和當(dāng)前經(jīng)濟形勢下，是個不小的挑戰(zhàn)。
“如果繼續(xù)做大資產(chǎn)盤子，我們也只有業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，”徐長海說，建筑業(yè)的微薄利潤決定了住三必須尋求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。而要完成既定的經(jīng)營收入目標(biāo)，住三公司也必須開辟新的業(yè)務(wù)點。
實際上，在住總的戰(zhàn)略中，一向注重產(chǎn)業(yè)鏈帶來的利潤。
目前，住總的模式在北京國企中可謂獨樹一幟。其房地產(chǎn)開發(fā)項目多數(shù)是保障房等微薄利潤工程，但是住總利用自己的建筑、材料供應(yīng)等一條龍的服務(wù)，來延伸產(chǎn)業(yè)鏈，從產(chǎn)業(yè)鏈中的每個環(huán)節(jié)尋求利潤點。
無論對住總，還是對住三來說，其拉長產(chǎn)業(yè)鏈的做法前提是，公司必須有足夠多的房地產(chǎn)開發(fā)項目。對于整個集團來說，當(dāng)前主要問題不是產(chǎn)業(yè)鏈做得夠不夠精細(xì)，而是上游房產(chǎn)項目太少。
為此，住三轉(zhuǎn)型戰(zhàn)也承擔(dān)了整個集團的期許。而徐長海也對記者說，住總集團對住三公司的轉(zhuǎn)型也表了態(tài)：原則上不干預(yù)。
轉(zhuǎn)型路徑
當(dāng)前，全國范圍大規(guī)模開展的保障性安居工程建設(shè)工作，或許正是住三轉(zhuǎn)型的一個路徑。
在徐長?？磥?，當(dāng)前進軍保障房開發(fā)正是機會。
現(xiàn)在很多地方正在做保障性安居工程，但是當(dāng)?shù)氐膰衅髽I(yè)規(guī)模和實力都比較小，而這樣的項目又不想給民營企業(yè)做。北京的大型國有企業(yè)此時深入二三線城市，專做保障性安居工程，正是一個機會。
此前，國有房地產(chǎn)企業(yè)定位座保障性住房先例很多。例如，中冶集團牽手國家開發(fā)銀行在南京做棚戶區(qū)改造；又如中房集團在通州做的拆遷改造項目。
對于住總來說，轉(zhuǎn)型做保障房并非沒有競爭，上述眾多的央企、地方國企等都是住總的競爭對手。
不過，徐長海認(rèn)為，住總做保障性安居工程有其特殊的優(yōu)勢。
首先就是自身施工隊伍非常強大，而且有國內(nèi)一流的設(shè)計資質(zhì)。很多地方政府做保障性安居工程，與開發(fā)商合作的模式是，希望能夠?qū)⑷康拈_發(fā)業(yè)務(wù)交給開發(fā)商。而住總從設(shè)計到施工的產(chǎn)業(yè)鏈，正好可以做一個全程承包商。
其次，住總本身實力比較強，而且有眾多銀行戰(zhàn)略合作伙伴，在資金上具有一定的優(yōu)勢。
5月18日，住三與北京世博元房地產(chǎn)有限公司石家莊分公司簽署了“關(guān)于開發(fā)建設(shè)石家莊市平安公園東地塊合作協(xié)議書”。
據(jù)悉，該建設(shè)項目計劃總投資8.5億，地上總建筑面積約24萬平方米，其中住宅項目約11萬平方米，配套商業(yè)及公建項目約13萬平方米。
該地塊位于石家莊市中心，現(xiàn)有建筑大多為上世紀(jì)七、八十年代建造的磚混結(jié)構(gòu)樓房及陳舊平房。建筑結(jié)構(gòu)老化，配套設(shè)施不完善，居住條件落后，符合石家莊市舊城改造“三年大變樣”的改造條件，是石家莊城市建設(shè)的重要組成部分。
據(jù)了解，住三計劃在石家莊市建立公司分部，未來把石家莊作為二線城市重點進軍對象。并且，石家莊平安公園東地塊有一部分將用來做房地產(chǎn)開發(fā)，這或許是住三業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的第一步。
